在2020年的政府工作報告中,老舊小區(qū)被納入到既促消費惠民生又調(diào)結(jié)構(gòu)增后勁的“兩新一重”建設(shè)中,提出要新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個,支持管網(wǎng)改造、加裝電梯等,發(fā)展居家養(yǎng)老、用餐、保潔等多樣社區(qū)服務(wù)。在這一背景下,各地開始加速老舊小區(qū)改造的工 作推進。據(jù)不完全統(tǒng)計,截至6月初,已有23個省份發(fā)布了2020年老舊小區(qū)改造的工作計劃,從改造內(nèi)容、改造范圍、改造資金來源、產(chǎn)業(yè)鏈等多個方面,推進相關(guān)工作。
根據(jù)住建部初步統(tǒng)計,全國共有老舊小區(qū)近17萬個,涉及居民超過4200萬戶,建筑面積約為40億平方米。
2020年各地計劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個,涉及居民近700萬戶,相比2019年的1.9萬個小區(qū)、約352萬戶居民增加一倍。分城市來看,數(shù)量方面,老舊小區(qū)數(shù)量較前列的三個城市為上海、成都、北京,老舊小區(qū)的數(shù)量分別為14000個、5200個、5100個;從老舊小區(qū)的比例來 看,老舊小區(qū)的數(shù)量占總體存量比重較高的三個城市為上海、濟南、北京,20年以上老舊小區(qū)占比分別為61%、49%、47%。
部分省份老舊小區(qū)改造計劃和進度
北京老舊小區(qū)改造開工80個
5月14日,北京市住建委聯(lián)合市規(guī)自委、市財政局等7部門,共同印發(fā)《2020年老舊小區(qū)綜合整治工作方案》,明確年內(nèi)開工老舊小區(qū)綜合整治項目80個,完成老舊小區(qū)綜合整治項目50個,完成固定資產(chǎn)投資12.8億元。
海南省153個城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目7月底前全面開工
5月11日從海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳獲悉,被納入2020年中央財政補助的153個老舊小區(qū)將于今年7月底前開工,同時尚未申請中央財政補助的市縣,今年要做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目儲備,并自籌資金選擇2個及以上項目開展改造試點工作。
云南省已啟動1997個老舊小區(qū)改造
全省129個縣(市、區(qū))摸底涉及改造小區(qū)7161個,樓棟8.92萬棟、72.76萬戶。2020年申報計劃改造老舊小區(qū)2233個,爭取中央第一批補助資金7.07億元。截至2020年4月底,全省累計完成投資13.17億元,啟動實施改造小區(qū)1997個、1.57萬棟、16.26萬戶,改造完工小區(qū) 52個、278棟、9096戶。
湖南發(fā)布城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造技術(shù)導(dǎo)則
5月7日從湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳獲悉,該廳日前印發(fā)《湖南省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造技術(shù)導(dǎo)則 (試行)》,明確老舊小區(qū)改造的技術(shù)要求,鼓勵相近或相連的老舊小區(qū)通過拆除圍墻等障礙物,整合共享公共資源,結(jié)合實際集中連片整體改造。
青海今年將對450個老舊小區(qū)實施改造
今年,青海省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造計劃已全面落地,將對城鎮(zhèn)建設(shè)中年限較久、建筑節(jié)能不達標(biāo)、設(shè)施設(shè)備破損嚴(yán)重、功能不全、配套不齊、居住環(huán)境較差等狀況的450個老舊小區(qū)實施改造。
河南力爭3年全面完成1萬個老舊小區(qū)改造提質(zhì)
從2019年起,河南省力爭用3年時間全面完成1萬個城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造提質(zhì)。推行“一區(qū)一策”“一樓一策”,實行“菜單式”項目改造,明確2021年6月底前完成2000年以前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造提質(zhì)工作,實現(xiàn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)設(shè)施配套、功能完善、環(huán)境整潔、管理到位 的總體目標(biāo)。
廣西省2020年改造1363個老舊小區(qū)
據(jù)廣西住建廳印發(fā)《關(guān)于下達2020年全區(qū)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造計劃任務(wù)的通知》。通知稱,2020年,國家下達廣西城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)為1363個小區(qū),涉及居民16.7萬戶(套)、樓房7726棟,總建筑面積1236.28 萬平方米。
部分省份擴大了改造范圍
盡管4月14日的國務(wù)院常務(wù)會議強調(diào),老舊小區(qū)改造的重點是2000年底前建成的住宅區(qū),但在地方的計劃中,標(biāo)準(zhǔn)則并不完全一樣,一些省份擴大了改造范圍。
《福建省老舊小區(qū)改造技術(shù)導(dǎo)則(征求意見稿)》中提出,老舊小區(qū)改造的范圍是“2000年前建成、主體結(jié)構(gòu)安全、公共基礎(chǔ)設(shè)施缺失影響居民基本生活、居民改造意愿強烈的城市、縣城(城關(guān)鎮(zhèn))老舊住宅小區(qū)”,但該文件同時提出,要“同步改造2010年前建成的部 分基礎(chǔ)設(shè)施不完善的小區(qū)、街區(qū)和片區(qū)”。
山東3月公布的《山東省深入推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造實施方案》,則將老舊小區(qū)的時間標(biāo)準(zhǔn)劃定在2005年12月31日以前,并提出了到“十四五”末,在確保完成2000年前建成的老舊小區(qū)改造基礎(chǔ)上,力爭基本完成2005年前建成的老舊小區(qū)改造任務(wù)。
“改哪些”,“如何改”,各地政策不同
除了“改哪些”,在“怎么改”的問題上,各地也有不同的政策出爐,但多數(shù)是按照基礎(chǔ)類、完善類和提升類三類進行布置。
安徽省今年計劃改造老舊小區(qū)871個,涉及住戶25.9萬戶。按照計劃,其“基本型”改造主要是優(yōu)先補齊小區(qū)功能短板,拆除違建,解決供水、排水、供氣、供電、道路、通信(含光纖入戶)、停車等需求;“完善型”則主要是加裝電梯、房屋維修改造、配套停車場及充電 樁、活動設(shè)施、物業(yè)服務(wù)、智慧安防設(shè)施等;而“提升型”則主要針對公共服務(wù)和公共環(huán)境,包括增設(shè)社區(qū)養(yǎng)老、托幼、醫(yī)療、家政、體育設(shè)施、智能信包(快件)箱等便民設(shè)施等。
在具體進度上,各省進度不一。根據(jù)住建部網(wǎng)站的消息,吉林省正加快建立老舊小區(qū)改造項目管理體系,目前已經(jīng)完成了城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造技術(shù)指導(dǎo)手冊(基本設(shè)施類)的編制工作。黑龍江近期則召開了全省老舊小區(qū)改造工作推進視頻會議,當(dāng)?shù)乩吓f小區(qū)改造進入招標(biāo) 建設(shè)階段
各地持續(xù)推進老舊小區(qū)摸底調(diào)查
據(jù)了解,各地還在推進新一輪的老舊小區(qū)摸底調(diào)查。北京在2017年9月曾開展一次全市老舊小區(qū)摸底調(diào)查,而在最新的《2020年老舊小區(qū)綜合整治工作方案》中,北京再次提出全面開展老舊小區(qū)摸底調(diào)查,基本建成老舊小區(qū)數(shù)據(jù)庫。 一位中部省會城市的住建部門官員表示,當(dāng)?shù)貜?012年開始推進老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治,曾多次開展調(diào)查工作。但今年3月末開始新一輪的老舊小區(qū)普查,主要是為當(dāng)?shù)刂贫ㄏ乱浑A段老舊小區(qū)改造提供決策依據(jù),并建立相關(guān)的項目數(shù)據(jù)庫。
各地投資強度各異
老舊小區(qū)改造,錢從哪里來,到哪里去,是各界最為關(guān)心的問題。4月14日召開的國務(wù)院常務(wù)會議指出,推進老舊小區(qū)改造是擴大內(nèi)需的重要舉措。自2019年起,將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造納入保障性安居工程,安排中央補助資金支持。
從各地公布的改造標(biāo)準(zhǔn)來說,老舊小區(qū)改造的平均投資強度不一。根據(jù)統(tǒng)計,目前全國已有安徽、河北、貴州、青海四省公布了具體的投資計劃。其中,安徽省2020年全年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造計劃涉及戶數(shù)總計259691戶,全省預(yù)計投資總額為329969.9萬元,平均每戶可達 到1.27萬元。青海省平均每戶約為1.5萬元,“最貴”的貴州省每戶接近4萬元。而河北省2018年發(fā)布《河北省老舊小區(qū)改造三年行動計劃(2018-2020年)》,平均每戶金額僅為0.9萬元。
不過,錢從哪里來的問題依舊存在。雖然老舊小區(qū)改造已經(jīng)被納入到專項債范圍,但多位受訪研究人士均表示,專項債要求投向項目具有一定的收入,但老舊小區(qū)改造產(chǎn)生的現(xiàn)金收入有限,成為一大難題。
安徽銅陵市的舊改項目結(jié)合了94個老舊小區(qū)的雨污分流改造,總投資3.65億元,其中資本金1.65億元來自財政資金,其余部分通過專項債融資。這一項目償債的預(yù)期收益來源為土地出讓收入、污水收集處理收入,前者占總收入的49.65%,當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)安排附近135畝土地 出讓,作為資金還款來源。
這些投資將會形成多大的拉動作用?多位受訪人士均認(rèn)為,雖然老舊小區(qū)改造對房地產(chǎn)投資的刺激作用不如棚改,但對相關(guān)領(lǐng)域需求的拉動作用仍然明顯。根據(jù)住建部相關(guān)數(shù)據(jù),老舊小區(qū)改造將拉動約300億元的建筑涂料需求,拉動約400億元的防水材料需求。
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